Handig overzicht van huidige en nieuwe regels: Btw-tarief 6% bij afbraak en heropbouw

Terug naar nieuws overzicht

23 april 2025

Slim besparen bij (ver)bouwen: dit moet je weten over het btw-tarief van 6% bij afbraak en heropbouw

Plannen om een oude woning af te breken en een nieuwe te bouwen? Of denk je eraan om een nieuwbouw appartement of woning te kopen? Dan hebben we goed nieuws: in bepaalde gevallen betaal je slechts 6% btw in plaats van de gebruikelijke 21%. Maar de regels zijn complex en veranderden de afgelopen jaren regelmatig. In deze blog zetten we de huidige stand van zaken én de nieuwste ontwikkelingen overzichtelijk op een rij. Zo weet je perfect waar je recht op hebt — of je nu bouwheer, koper, investeerder of projectontwikkelaar bent.

1. Wat valt onder afbraak en heropbouw?

De afbraak en wederopbouw van een woning wordt wettelijk niet beschouwd als renovatie. In principe geldt het standaard btw-tarief van 21%, maar onder bepaalde voorwaarden kan dit worden verlaagd tot 6%. De regelgeving hierrond werd de voorbije jaren meermaals aangepast, telkens met nieuwe voorwaarden en toepassingsgebieden.

2. Permanente regeling sinds 2024 voor de eigen woning

Sinds januari 2024 is er een permanente regeling voor natuurlijke personen die hun enige en eigen woning herbouwen na afbraak.

Voorwaarden:

De bouwheer is een natuurlijke persoon.
De woning wordt gebruikt als enige en eigen woning.
De bewoonbare oppervlakte bedraagt maximaal 200 m².
De woning moet gedurende 15 jaar bewoond worden.
De afbraak en heropbouw gebeuren op hetzelfde perceel.
Formulier: 111/1-2024 moet worden ingediend.

3. Uitbreiding vanaf juni 2024: ook voor woningen bestemd voor verhuur

Een belangrijke beperking van de permanente regeling was dat het verlaagd tarief niet gold voor investeerders of ontwikkelaars die de woning wilden verhuren. Sinds 1 juni 2024 is daar verandering in gekomen.

Nieuwe mogelijkheden:

Het 6%-tarief geldt nu ook voor woningen die gedurende 15 jaar worden verhuurd aan natuurlijke personen.
De huurder moet de woning gebruiken als eigen woning.
Maximaal bewoonbare oppervlakte: 200 m².
Formulier: 111/5 - 01/06/2024 moet worden ingediend.

Daarnaast komen ook natuurlijke personen of rechtspersonen in aanmerking die laten afbreken en herbouwen om de woning gedurende 15 jaar te verhuren in het kader van sociaal beleid.

Formulier: 111/2 - 01/06/2024 moet worden ingediend.

4. Tijdelijke regeling 2021–2023: afbraak-heropbouw in heel België

Tussen 2021 en eind 2023 kon men in heel België gebruikmaken van het verlaagd btw-tarief van 6% voor afbraak-heropbouw, ook bij verkoop.

Voorwaarden:

De woning moest de enige en eigen woning zijn van de bouwheer of koper.
De bewoonbare oppervlakte mocht maximaal 200 m² bedragen.
De woning moest minstens 5 jaar worden bewoond.

Overgangsmaatregel (verlengd tot 30 juni 2025):

Geldt voor projecten waarvoor de aanvraag van de omgevingsvergunning gebeurde vóór 1 juli 2023.
Nieuwe verklaring vereist: 111/3-2024.
- Voor voorlopige oplevering vóór 1 juli 2024: uiterlijk in te dienen op 30 juni 2024.
- Voor voorlopige oplevering vanaf 1 juli 2024: in te dienen vóór de voorlopige oplevering.

5. Specifieke regeling in 32 steden (tot eind 2023 – verlengd tot 30 juni 2025)

Oorspronkelijk gold het verlaagde btw-tarief enkel in 32 stedelijke gebieden, zoals Gent, Antwerpen, Leuven, Brugge, Brussel, Luik, enz.

Belangrijk:

Enkel de bouw van een woning kwam in aanmerking (niet de verkoop).
De woning mocht ook worden verhuurd.
Formulier: 111-4 moest worden ingediend.

Overgangsmaatregel:

Geldt voor projecten waarvan de omgevingsvergunning is aangevraagd vóór 1 januari 2024.
Deze maatregel werd verlengd tot 30 juni 2025 (Wet van 10 december 2024, gepubliceerd op 24 december 2024 in het Belgisch Staatsblad).

6. Nieuw vanaf 2025: verkoop na sloop-herbouw opnieuw mogelijk aan 6% btw

Op 11 april 2025 keurde de Ministerraad in eerste lezing een voorontwerp van programmawet goed om de verkoop van herbouwde woningen opnieuw onder het 6%-tarief te laten vallen.

Voorwaarden:

Het moet gaan om de enige en eigen woning van de koper.
De maximale bewoonbare oppervlakte is 175 m².

⚠️ Let op: deze maatregel is nog niet officieel. Ze wordt pas van kracht na goedkeuring door het Parlement en publicatie in het Belgisch Staatsblad.

Interesse in bouwen, kopen of verbouwen?

Heeft u plannen om een woning te bouwen, een nieuwbouwappartement te kopen of denkt u aan een verbouwing? Neem dan zeker contact op met Corpuss. Wij adviseren u graag, denken mee en maken een offerte op maat, ongeacht de grootte van uw project. Als specialist in totaalprojecten zorgen we voor een kwaliteitsvolle en zorgvuldige uitvoering van begin tot einde. Bovendien bent u bij Corpuss steeds rechtstreeks in contact met de bouwfirma — zonder tussenpersonen. Zo bent u zeker van een transparante aanpak en een vlotte samenwerking.